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年昆明楼市白皮书——《昆明购房者行为分析报告》，正在线上小店出售，内容包含昆明新房、二手房、购房群体、置业意向、学区房、购房法律问答等满满干货。买房不求人，赶快扫码购买↓

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今天是万（首付30万）买房系列的第三篇：呈贡。

也欢迎翻阅前文：万买房（东/南市区篇）、万买房（西/北市区篇）。

（1）

在我们进行的年年末昆明购房者问卷调查中显示，昆明购房者意向区域TOP3的热点区域分别是市中心（二环内）占比15.55%、巫家坝11.88%、呈贡区域11.73%。

对比年年末，呈贡吸引力下降了2%左右。

在呈贡区域购房者来源地top3，呈贡本地（43%左右）、市中心/二环内（12%左右）、北市区（8.4%左右）。

综合来看，呈贡楼市依旧是以本地居民为主要购买力的市场。（对在本地居民的市场依赖度上，呈贡区域仅次于北市区、西市区）

呈贡选房的几个注意：

1、呈贡向南发展：

表现呈贡的城市范围从传统意义上的呈贡老城区+斗南、行政中心、大学城扩展到从大学城再往南到马金铺、捞鱼河一带，再到如今晋宁的崛起。

越来越远，在呈贡买房，没车不行。

2、呈贡的“CBD”：

城区虽然在扩大，但短期内配套资源是有限的，呈贡以行政中心为核心，以1号线、4号线地铁线为边界，这一区域才是呈贡核心区。（重点是以呈贡中轴线彩云南路而建）

(此处的CBD只是表示地段好的形容词)

所以，在呈贡买房，选择这一区域最安全。

3、教育资源丰富不代表所有居民共享：

学校多，不代表所有楼盘都有牛校可读。

典型表现为一墙之隔就是牛校，但牛校就是不对你招生。

如果希望开发商搞定学校，选择面非常少。（要求学校最佳选择白龙潭俊园二手房即可，目前小区房价1.7w~2w，故新房1.6万确实不是呈贡房价的天花板）

4、呈贡区域为限售区域

购买新建商品住房，自拿到房产证时间之日起，限售3年。如果按照目前买房，平均2年左右交房计算，就算交房即交证，也至少需要5年才可出售。

5、呈贡“有钱也买不到”系列

受到土地出让的限制，想要地段好（依彩云南路），则土地面积小，就意味着开发商没有必要配建/签约学校。

虽说万预算，在呈贡目前是随便挑选。

所以，呈贡楼盘多多少少带着一点遗憾。

（2）

（呈贡在售项目分布，仅标注城市类住宅，文旅项目不计入）

呈贡单价最高的楼盘是位置目前处于核心位置的鹏欣漫城都荟，精装房1.5w+，以及公园壹号，毛坯房1.4w（断货状态，新房源5月才推出），但没有学校。

有学校的金茂国际新城、中国铁建山语桃源（有意向，但未正式公布）、绿地东海岸（已开学）、绿地海之城（尚未具体签约）、广电苑（已开学），又不处于最核心的彩云南路沿线。

靠着彩云南路，又配套有学校的楼盘，呈贡目前只有中通世纪广场/峯荟花园（玖玺华府），可惜不是大牌房企。

呈贡到滇池环湖路方向，其中又分为以绿地东海岸、绿地海之城、蓝光花田国际（已改名蓝光·昆明的海）为代表的老城+核心区一带，以及绿地健康城、滇池府、北大资源紫境府的呈贡南片区（捞鱼河）一带。

（不过捞鱼河片区除了绿地的部分住宅在万以内以外，其他多是合院，总价超出预算啦）

这个区域，除东海岸是已有现成配套之外，其他位置配套落地稍慢，尚需等待。

大学城方向，广电苑、光明璟宸、招商翰林大观等项目，以及产业城一带的蓝湖俊园，价格有优势。（除价格外其他方面，优势不突出，仅适合临近工作人群入手。）

没有最好的楼盘，只有最适合的楼盘。

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（3）

金茂国际新城、中国铁建山语桃源

两个楼盘放在一起是因为土地位置接近，配套类似，且背后皆有平安不动产的身影。

两个项目都规划非常丰富的产品，洋房、合院、叠加、高层，丰俭由人，任君挑选。

优势：1、学校+配套；2、低密度产品目前在呈贡不多；3、价格便宜

根据去年10月22日，昆明市呈贡区自然资源局发布的公示：

呈贡将新增一所规模为30班初中和24班高中的中学（呈贡区CG-WJY-Y1-03-01位置，图上左侧锦绣大街北侧红框位置）。另外，原本CG-WJY-T2-01-01地块规划的是38班小学和18班初中（图上梁王路东侧红框位置），调整后变成60班小学。

这一公示，可以看做呈贡梁王路以东的项目最大利好——原金茂国际新城用地要求中规划的中等规模小学升级为60班规模的小学，同时，原本只规划了初中，现在升格成为一所完全中学（初中+高中）。

只不过，学校一直不官宣，拖得太久。

同时，金茂国际新城自身也规划有体量不少的商业，满足区域内三个小区的业主所需。

除了品牌、产品设计各有千秋之外，两个项目的主要区别如下：

（山语桃源，坡地、公园、森林的感觉）

1、山语桃源小区没有高层，密度更低，公园多；而金茂则规划有高层住宅，另外自带商业。

2、山语桃源小区靠北，北面地势更高一点，洋房、合院都处于坡地上。

3、金茂高层东侧靠高速路，距离米左右。

两个项目缺点也是“一目了然”，高铁高架桥洞往东，虽说别有天地（内部比较开阔），还真有“初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗”的感觉，但是区域上呈贡再往东发展已经不太现实，属于最东边了。

作为位置上属于“山的那边”的两个盘，它俩没少被被吐槽位置。

也正因为如此才有了价格便宜的优势，这两个项目我更倾向于推荐大家考虑洋房类低密度产品，1.2~1.35w/㎡。

离行政中心只有2~3公里，离核心区域是很近的，能接受小位置即可购买。

与这两个项目类似的还有中交锦澜府、绿地东海岸。（也是位置上吃亏）

绿地东海岸得益于自身配套已经成熟（这在呈贡是唯一家），学校已开学，配套商业沃尔玛已开业，地铁四号线已经开通，非常稳妥的选择；中交锦澜府则是以拔高自身调性，靠自身产品卖出了1.4w的价格，同时紧靠云大附中，也有比较稳定的人气。

两个项目位置上虽不是C位，但总体平均分还不错。

（4）

彩云南路沿线：鹏欣漫城都荟、公园壹号、中通世纪峯荟花园

这三个楼盘放在一起也是因为位置接近，配套类似，且都是呈贡目前的高价盘。（这就是呈贡最最核心位置的盘）

公园壹号，北侧为中央公园，穿过公园（米左右）即是市级行政中心。与彩云南路一路之隔则是去年11月新开业的万达广场，步行米即到达地铁站（驼峰街）。

一期+二期总共才0多套房，目前在售的是一期，一期位置好，楼栋少，小区规模小。

二期规模虽大一点，但是位置在万达广场西侧，离彩云南路更远（也就是离地铁站位置、市政府更远）了，所以，优先买一期是对的。

（3/4栋要5月才推出，目前属于断货状态）

两个项目位置不同在于：虽都临彩云南路，但位置上比公园壹号稍远一个地铁站（与市政府、市中心更远），但是鹏欣旁边的地铁站（联大街站）属于1号线+4号线的换乘站点，潜力更大，人气更旺。

箭头方向为中央公园已建成区域

而公园壹号由于北侧就是呈贡中央公园，虽然还没修完，但是公园壹号北侧这一带是修好了的，楼栋上视野开阔不说，也是日常休闲散步的好去处。

位置上不相上下。

再来看鹏欣漫城都荟。

整个项目用地类似“九宫格”地块（像九宫格火锅一样），每个小地块只有四栋左右住宅，然后被路网隔开，单个地块小，那么意味着绿化景观、小区氛围不容易塑造。

（红色标注的四栋楼是一个小组团，与背后的楼栋被小区道路隔开）

临彩云南路一侧是高容积率的商业地块，规划有五星级酒店、写字楼等，要是做得好，那鹏欣漫城都荟的住宅价格将再次抬上一个价格，但非常考验运营能力，此处得说一个“待定”。

（鹏欣的精装标准）

也正因此，鹏欣的价格目前是呈贡第一梯队。（另一个原因是鹏欣是带装修交付，其他大多都是毛坯房）

以上两个项目还有个共同的缺点，不配套学校。

说到这里，就不得不提呈贡另外一个高价盘，也是毗邻联大街地铁站的中通世纪峯荟花园。

位置与鹏欣类似，同属联大街地铁站辐射范围内还有涌鑫哈佛中心（公寓项目），也有些商业，且已经开业。

（虽说在地图上看着几个项目很近，但由于呈贡路太宽，步行起来还是要一段路哦）

中通项目优势来自配套的昆明理工大附小附中，开发商承诺“人户一致可享公立学位”。（学校已经开学，年招生的时候已经可以读了）

故中通的价格从年以来便站上了1.4w，如今均价1.6w。（也是带装修交付）

公园壹号、鹏欣、中通，三者又有一个共同缺点，或许它们中有的曾经在其他城市牛x过，但毕竟在昆明还是属于楼市新面孔，被~烂尾楼伤过心的昆明人总是有点敏感的。

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考虑到最近呈贡区域也有楼盘以低价为诱惑，实则“幺蛾子”不断，慎重。

除此以外，呈贡区域今年即将面市、但暂时没有太多消息的，比如恒大林溪郡、邦泰马金铺项目、卓越地产斗南项目，后续还可